包租 vs 代租决策计算器

输入 Rightmove 价格和房东报价，立即得出最优方案

房源信息

Rightmove 价格（市场转租月租）

房东报价（包租月租金）

户型

出租月数（年）

月市政税 (Council Tax)

管理费率 (%)

一居找租客费 (£)

两居找租客费 (£)

风险溢价 (%)

快速开始

填入 Rightmove 价格 — 去 Rightmove 搜索同区域、同户型的在租房源，取市场均价。这就是你包租后预期的转租月租金。
填入房东报价 — 房东要求你每月支付的包租租金。
选择户型 — 点选一居或两居（影响找租客费的默认值）。
查看结果 — 填完后结果实时出现，不需要点任何按钮。

结果信号含义

信号	含义	建议
GO	包租利润充分覆盖风险，显著优于代租	建议包租，利润空间充足
CAUTION	包租比代租赚，但利润偏薄	谨慎考虑，确认风险可控再决定
NO-GO	代租收入更高，或差价不足以覆盖风险	建议代租，收取 13% 管理费更划算

年收入对比面板

左侧 — 代租（安全）：管理费（13% × Rightmove 价格 × 出租月数）+ 找租客费。零风险。
右侧 — 包租（风险）：转租收入 - 房东租金（12个月全付） - 空置期市政税。有风险。
绿色边框标注的是更赚钱的方案。

盈亏平衡线 vs 安全线

盈亏平衡线：月差价刚好等于代租年收入的临界值。低于此线 = 代租更好。
建议安全线：在盈亏平衡基础上加风险溢价（默认 25%）。房东报价低于此值才建议包租。

高级参数说明

参数	默认值	什么时候改
出租月数	10.8 月/年	不同区域空置率不同时调整
月市政税	£170	根据房源所在地 Council Tax Band 调整
管理费率	13%	公司费率调整时修改
找租客费（一居/两居）	£700 / £1,000	费用变化时修改，不收此费则设为 0
风险溢价	25%	想更保守就调高（如 50%），激进就调低（如 10%）

给股东看

输入房源数据后，点击页面底部「打印 / 导出 PDF」按钮，可以直接打印或保存为 PDF 文件发送给股东。打印时会自动隐藏导航和按钮，只保留分析结果。

核心逻辑：机会成本比较

每套房你都有两个选择：代租（安全）和包租（有风险）。这个计算器的作用是比较两者的年收入，告诉你哪个更划算。

          核心问题：包租的租金差价够不够大，值得你承担空置和市政税的风险？还是收个 13% 管理费更划算？
        

两种模式的收入结构

代租（零风险）

代租年收入 = Rightmove月租 × 出租月数 × 管理费率 + 找租客费

房子空着的时候，你不赚但也不亏——空置是房东的问题，不是你的。

包租（有风险）

包租年收入 = Rightmove月租 × 出租月数 - 房东报价 × 12个月 - 月市政税 × 空置月数

关键区别：房东租金你要付满 12 个月（空置期也付），空置期还得交市政税。所以空置的时候你是在「双重失血」——既赚不到转租租金，还得继续掏钱。

盈亏平衡公式推导

令「包租年收入 ≥ 代租年收入」，解出最低月差价：

设： RM = Rightmove 月租（市场转租价） H = 房东报价（包租月租金） S = RM - H（月差价） M = 出租月数（默认 10.8） CT = 月市政税（默认 £170） R = 管理费率（默认 13%） FF = 找租客费代租年收入：RM × M × R + FF 包租年收入：RM × M - H × 12 - CT × (12 - M) 令包租 ≥ 代租： RM × M - H × 12 - CT × (12-M) ≥ RM × M × R + FF 代入 H = RM - S，整理后得： S ≥ [RM × M × R + FF + (RM-S) × (12-M) + CT × (12-M)] / M 简化（以默认参数为例）： 一居：最低月差价 ≈ Rightmove月租 × 0.217 + £75 两居：最低月差价 ≈ Rightmove月租 × 0.217 + £100

具体例子

场景：两居室，Rightmove 均价 £1,500/月，房东报价 £1,100/月

代租收入：
管理费 = £1,500 × 10.8 × 13% = £2,106
找租客费 = £1,000
合计 = £3,106/年（零风险）

包租收入：
转租收入 = £1,500 × 10.8 = £16,200
房东租金 = £1,100 × 12 = -£13,200
空置期市政税 = £170 × 1.2 = -£204
合计 = £2,796/年（有风险）

结论：NO-GO。代租赚 £3,106，包租只赚 £2,796。£400 的月差价不够大，代租更划算。
盈亏平衡需要月差价 ≥ £426，即房东报价 ≤ £1,074。

风险溢价是什么

盈亏平衡线只是「刚好打平」的临界值。实际操作中，空置率可能比预期更高、租金可能下跌、维修可能超支。所以我们在盈亏平衡线基础上加一个安全垫——这就是风险溢价。

25%（默认）：适度保守，适合大多数情况
10-15%：你对这个区域非常熟悉，信心较高
40-50%：不熟悉的区域、高端物业、或想给股东更强的安全感

为什么差价要这么大

直觉上你可能觉得「有差价就能赚」，但实际上差价需要覆盖三层成本：

放弃的代租收入 — 你本来可以零风险赚 13% 管理费 + 找租客费
空置期的双重失血 — 空置时你赚不到转租租金，但还在付房东 + 市政税
风险溢价 — 万一实际空置率高于预期的安全垫

这三层加起来，就是为什么最低差价大约需要 Rightmove 月租的 22% 以上。